11月18日,雅居樂及雅生活發布聯合公告,雅居樂集團全資附屬公司遠航金門(作為發行人)、雅居樂集團及附屬公司擔保人(作為擔保人)與獨家賬簿管理人訂立認購協議,據此,遠航金門有條件同意發行本金總額為24.18億港元的債券。

該筆債券可行使交換雅生活8799.13萬股股份,相當于雅生活已發行股本6.2%。交換價為每股27.48元,較雅生活上日收市價22.9元,溢價20%。債券所得款項凈額,將用作于一年內到期的若干現有中長期離岸債務再融資。

爆雷聲音不斷,房企人人自危,雅居樂是提前“儲糧”,還是已經有了危機“爆發點”?

圖片來源:公告

24.18億港元可交換債券

根據聯合公告,雅居樂集團全資附屬公司遠航金門有條件同意發行本金總額為24.2億元港元的債券,并初步擬定以每股27.48港元的交換價交換雅生活股份,上述24.18億港元債券將交換為8799.13萬股雅生活股份。

根據認購協議,債券將由擔保人作出擔保;及各附屬公司擔保人無條件及不可撤回地擔保遠航金門及擔保人根據信托契據及債券列明應付的到期支付款項。

記者了解到,上述債券將于新交所上市,年利率7.00%,將于2021年11月24日或前后以記名形式發行,面值為每份債券100萬港元。自2022年5月24日起須每半年在每年的5月24日及11月24日支付一次利息,于2026年11月24日到期。

對于此次所得款項凈額用途,雅居樂方面表示,遠航金門將從提呈發售債券獲得的所得款項總額及所得款項凈額(經扣除相關費用及開支后)估計分別為約24.2億港元及約23.7億港元。雅居樂集團及/或遠航金門擬將提呈發售債券所得款項凈額用作于一年內到期的若干現有中長期離岸債務再融資。

據悉,假設按初步交換價悉數交換債券,且于該交換前并無發行新雅生活股份,預期由于雅居樂集團仍擁有雅生活已發行股本總額約48%權益,雅生活仍為雅居樂集團附屬公司。雅居樂集團于雅生活擁有權權益的整體凈變動將不會導致失去對雅生活的控制權,而雅生活財務業績將繼續并入雅居樂集團財務業績。

今年7月,雅居樂通過與綠地控股的買賣協議,其持有雅生活股份已增至54.31%。假設悉數交換債券,雅居樂雅生活的股權將由約54.31%減至約48.12%。

截至發稿,雅生活服務每股報價20港元,跌幅達12.66%,總市值為284億港元。

逃不脫的話題性

近期,關于雅居樂的話題頗多,但大致以“負面”為主。

11月11日,標普全球評級發布報告,因銷售表現及融資能力弱化,下調雅居樂評級至“BB-”,展望負面。由于銷售增長放緩,以及為提振銷售額和現金回籠進行促銷折扣導致利潤率收窄,標普認為,盡管將削減債務,但雅居樂的杠桿率仍將上升。標普預計,雅居樂的杠桿率將從2020年的4.9倍升至2021和2022年的約5-5.2倍。

11月4日,穆迪也下調雅居樂評級至負面。穆迪認為,考慮到投資者和銀行的避險情緒加劇,以及其進入離岸債券市場的渠道減弱,雅居樂將不得不動用內部資金償還部分即將到期的債務。這又將削弱其運營和財政靈活性。

時間再往前移,今年9月,一則關于保利即將收購雅居樂的消息不脛而走。對此,雅居樂方面也第一時間進行回應,“公司已留意到相關信息,經核查,該消息完全不實。公司將追究相關造謠者的法律責任,并將通過其他法律途徑維護公司的合法權益。”

但事件的另一方保利方面的態度就比較“曖昧”,其回復媒體稱,“不能說有,也不能說沒有,如果達到條件,公司會進行公告。”

“傳聞”消息不過多深究,但雅居樂內部“優化”已是既成事實。今年8月,雅居樂推動新一輪組織架構調整,原房管集團、商業集團、城更集團并入地產集團,成立全新的大地產集團。而這一動作,也被市場解讀為“變相”裁員,畢竟各大房企多有“前科”,通過組織架構調整,來達到裁員的目的。

在地產分析師嚴躍進看來,近期國際評級機構對于地產行業的表態愈發頻繁,更多是針對整個大環境的“看空”。短時間內改變行業運行的基本規律顯然不現實,但長期“求穩”基調不變,各房企也會逐步適應并走出來。

“綠檔”過冬

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對于上述疑問,雅居樂方面也告訴北京商報記者,“公司的再融資動作均為正常節點的常規操作,公司債務情況已在業績報告中進行了披露。公司將繼續保持穩健經營,審慎資金管理,不斷優化債務結構。”

就在今年中期,雅居樂提前完成了“三道紅線”指標,達到了“綠檔”標準。據雅居樂中報顯示,截至2021年6月30日,其剔除預收款后的資產負債率為68.4%,較2020年年末下降3.5%;凈負債率較2020年年末再度大幅下降15.7個百分點至45.3%;現金短債比為1.18倍。

不過當前節點,“綠檔”也不能成為評判企業安全的標準,要知道,近期理財產品兌付逾期的佳兆業,同樣是“綠檔”房企。

根據最新披露數據,10月單月,雅居樂全口徑銷售額為109.6億元,同比下降26.98%,而對應建筑面積為86.6萬平方米,同比下降22.4%。前10個月,雅居樂完成年度目標還不到八成。從雅居樂的實際營收情況來看,亦不容樂觀。

同策研究院資深分析師肖云祥表示,隨著償債高峰期來臨,房企“找錢”迫在眉睫。不容忽視的是,雅居樂明年到期的海外債約11億美元。

一個錢袋被扎緊了,就只能靠另一個錢袋發力。

記者粗略梳理,僅今年5月,雅居樂及雅生活分別發行了3億美元優先票據、配售新H股募資約32億港元資金,以及獲授予52.53億港元及0.285億美元定期貸款信貸。

市場的“傳聞”、評級機構的態度,以及雅居樂的各種融資舉動,至少說明其沒有表面上那么“健康”。

與花樣年一樣,雅居樂的最大債務壓力同樣來自美元債,占其債務約一半以上的比例。而在爆雷前夕,花樣年也被評級機構格外“關注”。相同的場景會再次發生嗎?

目前雅居樂正在積極向市場釋放利好信號。11月17日,雅居樂發布公告稱,該公司1筆本金總額2億美元3.85%優先票據將于2021年11月18日到期,目前已匯出贖回資金。

而根據10月25日的自愿性公告,雅居樂方面也表示,“本公司已向投資者保證有足夠資金償還到期債務,本公司在本公告中再次確認該聲明。”

(記者 王寅浩)